De nombreux documents sont à fournir par le vendeur à l’acheteur et notamment les différents diagnostics techniques afin de l’informer sur l’état du bien vendu.

Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostics techniques ou DDT regroupe l’ensemble des constats sanitaires et légaux concernant le bien, afin d’évaluer son état avant la vente, et d’établir une évaluation de celui-ci du point de vue de la sécurité (installations électriques et gazières notamment), comme de la construction en elle-même (présence de termites, consommation énergétique, etc.).

Avant la vente du bien immobilier, le vendeur doit ainsi rassembler de nombreuses pièces afin que l’acheteur puisse acheter le logement en toute connaissance de cause. En l’absence de ce dossier, en cas de découverte d’un défaut sans qu’il n’ait été signalé, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur et invoquer la nullité du contrat.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Réalisé par un professionnel certifié, ce document a pour but d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’une habitation ou d’un immeuble. A la charge du vendeur, la durée de validité du DPE est de 10 ans, cependant ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

En complément du DPE, depuis le 1er avril 2023, le propriétaire doit également fournir un audit énergétique au futur acquéreur, lorsque le bien est classé F ou G (passoire thermique).

Le diagnostic amiante

Comme son nom l’indique, ce document permet d’évaluer la présence d’amiante dans l’habitation, le bureau ou le local commercial. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles et maisons dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 et doit être réalisé par un professionnel agréé.

Le diagnostiqueur analysera alors toutes les pièces et parties privatives ou communes de l’immeuble afin de rendre un constat complet, dont la durée de vie est illimité, bien qu’il soit recommandé d’en établir un nouveau à l’occasion de la prochaine vente, notamment si des travaux de rénovation ont été réalisés dans le logement.

Quant au paiement de cette intervention, il est généralement à la charge du vendeur mais certaines dispositions prévues dans le contrat de vente peuvent prévoir un partage ou un transfère en totalité à l’acheteur.

Le diagnostic plomb ou constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

L’établissement de ce diagnostic par un diagnostiqueur certifié, concerne uniquement les maisons et immeubles dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949 et ne s’applique qu’aux parties privatives. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures, ainsi ce diagnostic permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement et de décrire leur état de conservation.

Au-delà des seuils tolérés (1 mg/cm²), le propriétaire doit obligatoirement avertir les occupants et réaliser les travaux appropriés afin de remédier au risque d’exposition au plomb avant la vente du bien. Enfin, ce diagnostic établi moins d’un an avant la signature, devra être joint à l’acte de vente.

Le diagnostic termites et insectes xylophages

Ce document doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral (zones contaminées ou susceptibles de l’être). Ainsi, il incombe au vendeur de fournir un état relatif à la présence des termites, au futur acquéreur. Ce constat permet de mettre en lumière la présence de ces insectes qui peuvent générer de nombreux dégâts en dégradant le bois et dérivés utilisés dans la construction, voire même dans les cas extrêmes occasionner l’effondrement de l’habitation.

Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois, lors de la signature il faudra de ce fait être attentif à la date d’établissement du document.

Le diagnostic mérule

Ce document est à fournir s’il y a un risque de mérule dans la construction de la maison, et concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral. Le mérule est un champignon lignivore c’est-à-dire, qu’il se nourrit de bois et prolifère particulièrement en conditions humides. Sil n’y a aucune obligation de réaliser un diagnostic mérule en cas de vente, le vendeur est cependant soumis à une obligation d’information auprès de l’acquéreur.

Le diagnostic gaz ou l’état de l’installation de gaz

Ce diagnostic mené par un professionnel certifié, permet d’évaluer les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens, il doit être réalisé dans le cas de vente d’un logement (appartement, maison individuelle) si l’installation de gaz a plus de 15 ans. La durée de validité est de trois avant la promesse ou la vente.

Le diagnostic électricité ou l’état de l’installation intérieure d’électricité

Ce diagnostic est à fournir par le vendeur ou bailleur d’un bien immobilier d’habitation depuis le 1er janvier 2009, lorsque celles-ci datent de plus de 15 ans et ne concerne que les parties privatives. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, ce document a une durée de validité de 3 ans.

L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Ce diagnostic est à fournir par le vendeur pour les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels prévisibles et dans des zones de sismicité définies par décret. Ou depuis le 1er juillet 2013, pour les biens situés dans les zones qui font l’objet d’un plan de prévention des risques miniers résiduels.

D’une durée de validité de 6 mois, ce document devra être actualisé, si les informations ne sont plus exactes à la date de signature.

Le diagnostic bruit ou l’état des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic obligatoire pour toute vente ou location d’un bien situé dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport. S’il n’a qu’une valeur informative, ce document est cependant recommandé pour éviter un éventuel recours devant le tribunal par l’acheteur.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) rassemble ainsi de nombreux documents que le notaire étudiera et fournira à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente.

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